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半島家園：房產(chǎn)家居 > [業(yè)主交流]深圳“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)意味著什么

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kevin
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字體大?。?a style="cursor:pointer" onclick="$Obj('cmt1').style.fontSize='12px'">小中大發(fā)表于：2012-05-29 09:48

深圳“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)意味著什么

5月25日，國土資源部、廣東省政府在深圳宣布啟動深圳土地管理制度改革綜合試點。深圳土地管理制度改革工作會議和改革試點啟動儀式在深圳召開。會上，國土資源部副部長王世元宣讀了國土資源部和廣東省政府對《深圳市土地管理制度改革總體方案》的聯(lián)合批復(fù)。國土資源部部長徐紹史發(fā)表講話表示，國務(wù)院高度關(guān)注部省聯(lián)合推動土地管理制度改革綜合試點。希望深圳市在試點工作中要堅持深化改革創(chuàng)新，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)形成改革合力，深入調(diào)研，及時發(fā)現(xiàn)和解決改革中遇到的問題。

　　筆者認為，這次國土資源部、廣東省和深圳市聯(lián)合推進深圳土地管理制度改革，一方面意味著我國原有的土地管理制度需要創(chuàng)新和突破，以適應(yīng)新的形勢和新的要求；另一方面，也意味著深圳現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”多數(shù)將被“確權(quán)”即房產(chǎn)權(quán)得到確認，被合法化。這不僅將為全國的小產(chǎn)權(quán)房處置產(chǎn)生路徑探索的示范性效果，也將對深圳市目前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。深圳房地產(chǎn)市場價格將不可避免地產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性調(diào)整：目前僅售4000元至8000元每平方米的被確權(quán)的“小產(chǎn)權(quán)房”將出現(xiàn)價格上漲，而目前平均售價約為每平方米2.5萬元的商品房將出現(xiàn)利空效應(yīng)，對商品房價格產(chǎn)生向下牽引作用。而這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整的結(jié)果，將是深圳市房地產(chǎn)平均價格的下降。

　　今年2月，國土資源部表示，將在全國范圍內(nèi)試點清理“小產(chǎn)權(quán)房”，并再次重申，“小產(chǎn)權(quán)房”不予確權(quán)登記，不受法律保護。那么，在這樣的政策下，為什么深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”多數(shù)可以獲得確權(quán)呢？原因就在于深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”并不是國土資源部要清理的那種“小產(chǎn)權(quán)房”，甚至可以說，深圳不存在通常意義上的那種“小產(chǎn)權(quán)房”，而是存在著數(shù)量驚人的違章建筑。

　　所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”不具備合法性。

　　深圳并不存在上述意義上的“小產(chǎn)權(quán)房”。今年3月，深圳市規(guī)劃國土委提供的權(quán)威材料指出，深圳存在著農(nóng)村城市化歷史遺留的違法建筑不屬于國土資源部文件所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”。因為經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，深圳市原農(nóng)業(yè)戶口人員已全部轉(zhuǎn)為城市居民，農(nóng)村集體土地已轉(zhuǎn)為國有，土地所有權(quán)實現(xiàn)了從國家所有和農(nóng)村集體所有的二元結(jié)構(gòu)變更為國家所有的一元結(jié)構(gòu)。國土資源部相關(guān)文件提及“小產(chǎn)權(quán)房”時實際側(cè)重于三個方面：一是占用農(nóng)村集體所有的土地；二是占地的違法性；三是主體方面強調(diào)是城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置。但是，深圳市經(jīng)過城市化以后已經(jīng)不存在農(nóng)村，原來的農(nóng)村土地已經(jīng)國有化，所以深圳并不存在“小產(chǎn)權(quán)房”，而是存在著農(nóng)村城市化過程中歷史遺留下來的違章建筑。

　　深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月2日，深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為37.94萬棟，占全市建筑物總量的55.93%；總建筑面積4.05億平方米，占全市建筑物總面積的49.27%，總用地面積131.45平方公里。

　　對于如此數(shù)量驚人的違章建筑，深圳市只能尊重歷史，遵守當年城市化過程中的相關(guān)承諾，按照維護多數(shù)人的利益的原則來解決。早在2009年6月，深圳市人大常委會已頒布了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，使這個問題的解決獲得了法律依據(jù)；而當前開展的土地管理制度改革試點，則將依據(jù)上述《處理決定》予以實施。即對原來的農(nóng)村土地“依現(xiàn)狀、依改造”進行確權(quán)；在“房地合一”體系內(nèi)，探索房地權(quán)利分離條件下的管理制度，探索土地權(quán)益書、作價入股等補償模式等，破解確權(quán)難題。

　　深圳市數(shù)量巨大的“小產(chǎn)權(quán)房”（準確的名稱應(yīng)該是“歷史遺留的違章建筑”）一旦多數(shù)被確權(quán)，應(yīng)該是深圳置業(yè)者的福音。因為它不可避免地導致深圳市房地產(chǎn)市場平均價格的下調(diào)。

　　從法律上看，“小產(chǎn)權(quán)房”是不能轉(zhuǎn)讓和銷售的，但從市場實際來看看，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”一直都存在著市場交易。在價格方面，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”和全國的一樣，價格要比普通商品房便宜，而且更加便宜。全國來看，“小產(chǎn)權(quán)房”價格只有同樣位置商品房價格的40%~60%；而深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”價格目前只有同樣位置商品房的30%~50%。深圳“小產(chǎn)權(quán)房”一旦確權(quán)，相關(guān)法律顧慮將消除，面對當前深圳市商品房每平方米1.5萬元至2.5萬元的高價，“小產(chǎn)權(quán)房”當前4000元至8000元每平方米的價格當然更具有吸引力，更重要的是，后者更加能夠適應(yīng)置業(yè)者的消費能力?？梢灶A(yù)見的是，深圳“小產(chǎn)權(quán)房”一旦確權(quán)，必然吸引更多人來購買，這將提高深圳“小產(chǎn)權(quán)房”的市場價格。但是，由于深圳“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量巨大，而且建筑密度較大，社區(qū)環(huán)境通常欠佳，這就決定了深圳“小產(chǎn)權(quán)房”價格雖然會有一定程度的上升，但上升的幅度不會很大。

　　深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”一旦獲得確權(quán)，對于深圳當前的商品房市場而言無疑是一個利空。今年以來，深圳商品房價格盡管有小幅回落，但目前仍然維持在1.5萬元至2.5萬元每平方米的高位，幾乎占到全市建筑面積五成的“小產(chǎn)權(quán)房”一旦開始流通，無疑將對商品房價格產(chǎn)生向下牽引的作用。

　　對于深圳本地房地產(chǎn)上市公司而言，其影響是有所區(qū)別的：對于一些已經(jīng)大量布局原來的農(nóng)村土地的，或者布局了“小產(chǎn)權(quán)房”的公司，由于可以預(yù)期其土地的升值而形成了利好；而對于一些只靠銷售商品房的公司來說，恐怕是利空因素多于利好因素。

　　對于國內(nèi)其他地方的“小產(chǎn)權(quán)房”來說，深圳“小產(chǎn)權(quán)房”的處理方法是不可復(fù)制的，因為這兩種“小產(chǎn)權(quán)房”本來就有本質(zhì)上的區(qū)別。但是，深圳的改革模式，或許可以給全國各地的土地管理制度開拓思路，帶來啟迪。

來源kevin的空間