據(jù)我國(guó)第六次人口普查顯示，人口老齡化趨勢(shì)加快，“未富先老”沖擊我國(guó)養(yǎng)老保障體系。早在2006年，“買房養(yǎng)老”的提案就被提上兩會(huì)的議程。

然而，經(jīng)過(guò)多年暴漲后租金收益率降低的現(xiàn)狀，對(duì)于未來(lái)人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)樓市下行的擔(dān)憂，使得許多投資者對(duì)于買房養(yǎng)老“望而卻步”。到底買房養(yǎng)老是否可行？多位地產(chǎn)行業(yè)資深人士提供了他們的投資建議。

40歲以下不應(yīng)考慮“買房養(yǎng)老”

多位地產(chǎn)專家一致認(rèn)為，買房養(yǎng)老并不是適合所有人，就目前的投資環(huán)境來(lái)看，也無(wú)法推廣普及。

“在未來(lái)10至15年，房?jī)r(jià)整體走勢(shì)還是穩(wěn)中有升的?！笔缆?lián)地產(chǎn)華南區(qū)首席分析師曹取也認(rèn)為，按退休年齡倒推，50歲左右的人群考慮會(huì)比較合適。

曹取認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)加速城市化進(jìn)程是大勢(shì)所趨。在這一宏觀大背景下，農(nóng)民工大量涌進(jìn)城市，進(jìn)城首要需求是租房，然后隨著時(shí)間推移在城市扎根后，就會(huì)考慮能否買房。而80后、90后這兩代人也都有著大量的潛在購(gòu)房需求，這都為買房養(yǎng)老提供了一個(gè)出租和出售的潛在市場(chǎng)。

與此同時(shí)，我國(guó)目前的人均住房面積是26平方米/人，隨著生活水平的提高，人們對(duì)住房面積也都會(huì)有進(jìn)一步改善的需求，未來(lái)至少將提高到30平方米/人，這也為接下來(lái)10-15年的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一定的需求。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也認(rèn)為，年齡在40歲到50歲以上的人群，選擇買房養(yǎng)老才可能趕上房?jī)r(jià)上漲的“末班車”。

“按目前的趨勢(shì)來(lái)看，將來(lái)我國(guó)城市居民的住房自有率可能會(huì)達(dá)到很高的水平?！秉S韜說(shuō)，由于人口老齡化的問(wèn)題，15-20年之后，中國(guó)可能會(huì)面臨年輕人數(shù)量明顯減少的情況，這可能會(huì)讓屆時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷。

黃韜認(rèn)為，如果是年齡在40歲以下的人群，現(xiàn)在選擇買房養(yǎng)老有點(diǎn)為時(shí)過(guò)早。尤其是處于20歲到30歲之間的人群，大多處于事業(yè)發(fā)展上升期，人生規(guī)劃也可能發(fā)生變化，購(gòu)買房產(chǎn)更多應(yīng)考慮自住和中短期投資。

“但要注意的是，即便是10-15年內(nèi)，房?jī)r(jià)的上漲也不太可能像過(guò)去那樣出現(xiàn)動(dòng)輒翻番的情況，更多是和GDP增速保持一致的平穩(wěn)增長(zhǎng)?！秉S韜說(shuō)。

租金回報(bào)不如人意

記者從中原地產(chǎn)了解到，相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前住宅投資的租金凈回報(bào)率是2%—3%，商鋪投資的租金凈回報(bào)率是4%—6%。這樣的回報(bào)率，不但無(wú)法與過(guò)去房地產(chǎn)火爆年月相比，甚至還趕不上許多理財(cái)產(chǎn)品。

黃韜認(rèn)為，由于近年來(lái)房?jī)r(jià)屢屢暴漲帶來(lái)的“經(jīng)驗(yàn)”，許多投資者購(gòu)買住宅大多更看重房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的“正增值”收益，較少在乎租金。加上城市中租房群體大多屬于低收入群體，租金上漲空間小，買家想要依靠租金收入獲得投資回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。

而除了北上廣深一線城市的高房?jī)r(jià)外，近幾年一些旅游城市如三亞、青島等地的房?jī)r(jià)也居高不下，吸引了不少買家想要轉(zhuǎn)投二三線城市買房養(yǎng)老。但黃韜建議，在二三線城市買房，首先考慮的還是價(jià)格。無(wú)論是短期炒房還是做長(zhǎng)線投資，如果項(xiàng)目?jī)r(jià)格和一線城市相差不大，就沒(méi)有投資價(jià)值；其次，項(xiàng)目所在地段一定要選擇當(dāng)?shù)刈詈玫?，最成熟的區(qū)域，才具有可觀的投資回報(bào)率。

謹(jǐn)慎投資分割出售商鋪

近兩年，受調(diào)控政策影響，不限購(gòu)、不限貸的商鋪頗受投資者歡迎。滿堂紅廣州分公司研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，雖然購(gòu)買商鋪的投資回報(bào)率較高，但相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。相較住宅投資而言，商鋪的地段更為至關(guān)重要。

據(jù)周峰介紹，商鋪的投資收益主要在租金和頂手費(fèi)。就廣州市場(chǎng)來(lái)看，近幾年新興商圈如雨后春筍般拔地而起。但十多年來(lái)，已經(jīng)發(fā)展成熟的老商圈的購(gòu)買價(jià)值還是高于新興商圈。雖然以養(yǎng)老為目的購(gòu)買的商鋪往往更在乎長(zhǎng)期收益，但商圈成熟度仍是需要考慮的首要問(wèn)題。

“老商圈的商鋪通常一鋪難求，價(jià)格相當(dāng)高，僅適于資金實(shí)力雄厚的買家?！敝芊逭f(shuō)，新興商圈的商鋪，未來(lái)投資收益率依賴于政府長(zhǎng)線規(guī)劃，周邊配套設(shè)施是否完善。而目前一些炒家買下整層商鋪拿到大確權(quán)后，把整層分割成若干小鋪再出售。這些小鋪是沒(méi)有房產(chǎn)證的，只有使用權(quán)沒(méi)有處置權(quán)，未來(lái)投資收益令人堪憂，投資者要謹(jǐn)慎。

時(shí)下，受限購(gòu)影響，不少買家將眼光投向酒店式公寓。滿堂紅廣州分公司研究部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為，“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資回報(bào)率取決于酒店式公寓的物業(yè)管理水平，以及所在商圈是否高度聚集白領(lǐng)金領(lǐng)人群”。