據(jù)我國第六次人口普查顯示，人口老齡化趨勢加快，“未富先老”沖擊我國養(yǎng)老保障體系。早在2006年，“買房養(yǎng)老”的提案就被提上兩會的議程。

然而，經(jīng)過多年暴漲后租金收益率降低的現(xiàn)狀，對于未來人口結(jié)構(gòu)變化帶來樓市下行的擔(dān)憂，使得許多投資者對于買房養(yǎng)老“望而卻步”。到底買房養(yǎng)老是否可行？多位地產(chǎn)行業(yè)資深人士提供了他們的投資建議。

40歲以下不應(yīng)考慮“買房養(yǎng)老”

多位地產(chǎn)專家一致認為，買房養(yǎng)老并不是適合所有人，就目前的投資環(huán)境來看，也無法推廣普及。

“在未來10至15年，房價整體走勢還是穩(wěn)中有升的?！笔缆?lián)地產(chǎn)華南區(qū)首席分析師曹取也認為，按退休年齡倒推，50歲左右的人群考慮會比較合適。

曹取認為，未來中國加速城市化進程是大勢所趨。在這一宏觀大背景下，農(nóng)民工大量涌進城市，進城首要需求是租房，然后隨著時間推移在城市扎根后，就會考慮能否買房。而80后、90后這兩代人也都有著大量的潛在購房需求，這都為買房養(yǎng)老提供了一個出租和出售的潛在市場。

與此同時，我國目前的人均住房面積是26平方米/人，隨著生活水平的提高，人們對住房面積也都會有進一步改善的需求，未來至少將提高到30平方米/人，這也為接下來10-15年的房地產(chǎn)市場提供了一定的需求。

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜也認為，年齡在40歲到50歲以上的人群，選擇買房養(yǎng)老才可能趕上房價上漲的“末班車”。

“按目前的趨勢來看，將來我國城市居民的住房自有率可能會達到很高的水平?！秉S韜說，由于人口老齡化的問題，15-20年之后，中國可能會面臨年輕人數(shù)量明顯減少的情況，這可能會讓屆時的房地產(chǎn)市場陷入低迷。

黃韜認為，如果是年齡在40歲以下的人群，現(xiàn)在選擇買房養(yǎng)老有點為時過早。尤其是處于20歲到30歲之間的人群，大多處于事業(yè)發(fā)展上升期，人生規(guī)劃也可能發(fā)生變化，購買房產(chǎn)更多應(yīng)考慮自住和中短期投資。

“但要注意的是，即便是10-15年內(nèi)，房價的上漲也不太可能像過去那樣出現(xiàn)動輒翻番的情況，更多是和GDP增速保持一致的平穩(wěn)增長?！秉S韜說。

租金回報不如人意

記者從中原地產(chǎn)了解到，相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前住宅投資的租金凈回報率是2%—3%，商鋪投資的租金凈回報率是4%—6%。這樣的回報率，不但無法與過去房地產(chǎn)火爆年月相比，甚至還趕不上許多理財產(chǎn)品。

黃韜認為，由于近年來房價屢屢暴漲帶來的“經(jīng)驗”，許多投資者購買住宅大多更看重房價上漲帶來的“正增值”收益，較少在乎租金。加上城市中租房群體大多屬于低收入群體，租金上漲空間小，買家想要依靠租金收入獲得投資回報的時代已經(jīng)一去不復(fù)返。

而除了北上廣深一線城市的高房價外，近幾年一些旅游城市如三亞、青島等地的房價也居高不下，吸引了不少買家想要轉(zhuǎn)投二三線城市買房養(yǎng)老。但黃韜建議，在二三線城市買房，首先考慮的還是價格。無論是短期炒房還是做長線投資，如果項目價格和一線城市相差不大，就沒有投資價值；其次，項目所在地段一定要選擇當(dāng)?shù)刈詈玫?，最成熟的區(qū)域，才具有可觀的投資回報率。

謹慎投資分割出售商鋪

近兩年，受調(diào)控政策影響，不限購、不限貸的商鋪頗受投資者歡迎。滿堂紅廣州分公司研究部高級經(jīng)理周峰表示，雖然購買商鋪的投資回報率較高，但相應(yīng)的風(fēng)險也較大。相較住宅投資而言，商鋪的地段更為至關(guān)重要。

據(jù)周峰介紹，商鋪的投資收益主要在租金和頂手費。就廣州市場來看，近幾年新興商圈如雨后春筍般拔地而起。但十多年來，已經(jīng)發(fā)展成熟的老商圈的購買價值還是高于新興商圈。雖然以養(yǎng)老為目的購買的商鋪往往更在乎長期收益，但商圈成熟度仍是需要考慮的首要問題。

“老商圈的商鋪通常一鋪難求，價格相當(dāng)高，僅適于資金實力雄厚的買家?！敝芊逭f，新興商圈的商鋪，未來投資收益率依賴于政府長線規(guī)劃，周邊配套設(shè)施是否完善。而目前一些炒家買下整層商鋪拿到大確權(quán)后，把整層分割成若干小鋪再出售。這些小鋪是沒有房產(chǎn)證的，只有使用權(quán)沒有處置權(quán)，未來投資收益令人堪憂，投資者要謹慎。

時下，受限購影響，不少買家將眼光投向酒店式公寓。滿堂紅廣州分公司研究部高級經(jīng)理周峰認為，“長遠來看，投資回報率取決于酒店式公寓的物業(yè)管理水平，以及所在商圈是否高度聚集白領(lǐng)金領(lǐng)人群”。