葉檀 財(cái)經(jīng)觀察員
地方政府正在積極推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫膨脹，直至崩潰。
2011年各地方政府公布的房地產(chǎn)調(diào)控?cái)?shù)據(jù)，與以往的房地產(chǎn)漲幅密切相關(guān)，最理性的房地產(chǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)谿DP與可支配收入掛鉤。較為理性的城市如上海、深圳等城市，地方政府公布的新建住房?jī)r(jià)格目標(biāo)，價(jià)格漲幅低于本年度GDP與常住人口人均可支配收入的增長(zhǎng)速度。上海與深圳是房?jī)r(jià)上升目標(biāo)最理性的城市，即便以這樣的城市作基準(zhǔn)，各個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)處于高速發(fā)展的通道之中。
以深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。
從縱向比較，深圳房?jī)r(jià)漲幅似乎將大幅放緩。在深圳市黨代會(huì)發(fā)布關(guān)于“2015年深圳人均可支配收入將達(dá)到4.9萬元”之后，《南方都市報(bào)》依據(jù)2003—2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自2003年深圳樓市走出低谷以來的7年間，深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上升了不到13%，但同期房?jī)r(jià)卻上升了162%，后者的上升速度比前者快10倍多。現(xiàn)在，政府首次提出趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入增長(zhǎng)，以2003到2009年的數(shù)據(jù)計(jì)，也就意味著深圳的房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于年均23%的數(shù)據(jù)，在1.86%以下，空間非常狹窄。
市政府不會(huì)以長(zhǎng)期年均價(jià)格作為市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)，如果以近兩年的數(shù)據(jù)計(jì)算，深圳2010年人均可支配收入達(dá)到32300元，同比2009年的29245元上漲了10.7%，也就意味著深圳房?jī)r(jià)漲幅不高于10.7%就算完成了目標(biāo)。只要深圳市大力提升常住人口的居民可支配收入，房?jī)r(jià)就將保持10%左右的增幅。根據(jù)去年5月召開的深圳黨代會(huì)公布的目標(biāo)，“到2015年，深圳全市生產(chǎn)總值超過1.5萬億元，年均增長(zhǎng)10%以上，居民人均可支配收入達(dá)到4.9萬元”，也就是說，如果今年的房?jī)r(jià)政策不變，深圳未來五年的房?jī)r(jià)都將在10%以上，五年將增長(zhǎng)50%，與以往相比，房?jī)r(jià)沒有大幅下降的趨勢(shì)。
深圳畸形的房?jī)r(jià)收入比不會(huì)好轉(zhuǎn)。深圳的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線，處于15倍的高風(fēng)險(xiǎn)位置，說明深圳房地產(chǎn)或者投資泡沫過大，或者我們徹底低估了深圳富裕階層的購(gòu)買能力，這個(gè)城市貧富差距十分懸殊。這是惡性通脹預(yù)期的當(dāng)下演繹。
此次地方政府被迫公布房地產(chǎn)價(jià)格上漲目標(biāo)，惟一的好處是讓我們認(rèn)清了現(xiàn)實(shí)：房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為中央政府的獨(dú)角戲；地方政府希望房地產(chǎn)價(jià)格在一定的區(qū)間內(nèi)繼續(xù)上漲。未來房地產(chǎn)最好的情況，是房地產(chǎn)價(jià)格與人均可支配收入匹配，房?jī)r(jià)收入比不再惡化；最壞的情況是人均可支配收入實(shí)際惡化，房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)偏離正常目標(biāo)，在房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)下，中國(guó)的貧富差距繼續(xù)惡化。
按照地方政府的房地產(chǎn)預(yù)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在資產(chǎn)泡沫崩潰后陷入日本式的衰退，資產(chǎn)價(jià)格不斷上升，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷衰退。
有人認(rèn)為只要有投資者在高位接盤，房地產(chǎn)價(jià)格就處于理性區(qū)間，實(shí)在是大錯(cuò)特錯(cuò)。在資本時(shí)代，只要有10%擁有數(shù)萬億現(xiàn)金的接盤者，就足以支撐高房?jī)r(jià)，但此時(shí)的房?jī)r(jià)只是資產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)，而非剛性需求與消費(fèi)者需求的內(nèi)在需求。有人接盤并不是市場(chǎng)的理性反映，想想美國(guó)次貸危機(jī)的狀況吧，在低利率與金融衍生品的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格可以偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)大漲特漲，直到美國(guó)的金融體系瑞也無法支撐。
如果我們認(rèn)可貧富差距是理性的，就會(huì)認(rèn)可房地產(chǎn)不存在泡沫這一結(jié)論：中央政府何必對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，市場(chǎng)價(jià)格就就明了一切；如果我們認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫加劇了貧富差距，將中國(guó)的中產(chǎn)收入階層逼向了中低收入階層，那么中央政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政府適當(dāng)其時(shí)，此時(shí)不調(diào)，更待何時(shí)？
中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控遭遇到地方政府的普遍挑戰(zhàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控不可能一蹴而就。
不僅國(guó)內(nèi)的既得利益階層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控嗤之以鼻，就是國(guó)外的大金融機(jī)構(gòu)對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫同樣模凌兩可，瑞銀近期報(bào)告指出，房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的兩個(gè)最重要因素分別是居民收入快速增長(zhǎng)和城市人口增加。自1990年以來，中國(guó)人均實(shí)際GDP年均增長(zhǎng)9.6%。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)居民家庭總戶數(shù)也從7,600萬戶增加至2.15億戶。居民收入和城市人口的快速增加也提高了人們對(duì)更大更舒適的居住條件的需求。此外，全國(guó)性——尤其在城市中心的——經(jīng)濟(jì)和商業(yè)活動(dòng)的擴(kuò)張也需要更多更好的辦公和商務(wù)樓。
從草根調(diào)研得出的結(jié)論，筆者非常明確，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，中國(guó)中端的制造業(yè)將全部覆沒，中國(guó)制造業(yè)的升級(jí)將被房地產(chǎn)泡沫徹底淹沒。面對(duì)地方政府的吶喊，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控只有前行、前行，再前行。不要被虛假的數(shù)字所左右，不要被資本市場(chǎng)的既得利益者所掌控，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要有未來的三十年前景，房地產(chǎn)健康發(fā)展是非過不可的大關(guān)。
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葉檀 財(cái)經(jīng)觀察員
地方政府正在積極推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫膨脹，直至崩潰。
2011年各地方政府公布的房地產(chǎn)調(diào)控?cái)?shù)據(jù)，與以往的房地產(chǎn)漲幅密切相關(guān)，最理性的房地產(chǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)谿DP與可支配收入掛鉤。較為理性的城市如上海、深圳等城市，地方政府公布的新建住房?jī)r(jià)格目標(biāo)，價(jià)格漲幅低于本年度GDP與常住人口人均可支配收入的增長(zhǎng)速度。上海與深圳是房?jī)r(jià)上升目標(biāo)最理性的城市，即便以這樣的城市作基準(zhǔn)，各個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)處于高速發(fā)展的通道之中。
以深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。
從縱向比較，深圳房?jī)r(jià)漲幅似乎將大幅放緩。在深圳市黨代會(huì)發(fā)布關(guān)于“2015年深圳人均可支配收入將達(dá)到4.9萬元”之后，《南方都市報(bào)》依據(jù)2003—2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自2003年深圳樓市走出低谷以來的7年間，深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上升了不到13%，但同期房?jī)r(jià)卻上升了162%，后者的上升速度比前者快10倍多。現(xiàn)在，政府首次提出趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入增長(zhǎng)，以2003到2009年的數(shù)據(jù)計(jì)，也就意味著深圳的房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于年均23%的數(shù)據(jù)，在1.86%以下，空間非常狹窄。
市政府不會(huì)以長(zhǎng)期年均價(jià)格作為市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)，如果以近兩年的數(shù)據(jù)計(jì)算，深圳2010年人均可支配收入達(dá)到32300元，同比2009年的29245元上漲了10.7%，也就意味著深圳房?jī)r(jià)漲幅不高于10.7%就算完成了目標(biāo)。只要深圳市大力提升常住人口的居民可支配收入，房?jī)r(jià)就將保持10%左右的增幅。根據(jù)去年5月召開的深圳黨代會(huì)公布的目標(biāo)，“到2015年，深圳全市生產(chǎn)總值超過1.5萬億元，年均增長(zhǎng)10%以上，居民人均可支配收入達(dá)到4.9萬元”，也就是說，如果今年的房?jī)r(jià)政策不變，深圳未來五年的房?jī)r(jià)都將在10%以上，五年將增長(zhǎng)50%，與以往相比，房?jī)r(jià)沒有大幅下降的趨勢(shì)。
深圳畸形的房?jī)r(jià)收入比不會(huì)好轉(zhuǎn)。深圳的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線，處于15倍的高風(fēng)險(xiǎn)位置，說明深圳房地產(chǎn)或者投資泡沫過大，或者我們徹底低估了深圳富裕階層的購(gòu)買能力，這個(gè)城市貧富差距十分懸殊。這是惡性通脹預(yù)期的當(dāng)下演繹。
此次地方政府被迫公布房地產(chǎn)價(jià)格上漲目標(biāo)，惟一的好處是讓我們認(rèn)清了現(xiàn)實(shí)：房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為中央政府的獨(dú)角戲；地方政府希望房地產(chǎn)價(jià)格在一定的區(qū)間內(nèi)繼續(xù)上漲。未來房地產(chǎn)最好的情況，是房地產(chǎn)價(jià)格與人均可支配收入匹配，房?jī)r(jià)收入比不再惡化；最壞的情況是人均可支配收入實(shí)際惡化，房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)偏離正常目標(biāo)，在房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)下，中國(guó)的貧富差距繼續(xù)惡化。
按照地方政府的房地產(chǎn)預(yù)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在資產(chǎn)泡沫崩潰后陷入日本式的衰退，資產(chǎn)價(jià)格不斷上升，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷衰退。
有人認(rèn)為只要有投資者在高位接盤，房地產(chǎn)價(jià)格就處于理性區(qū)間，實(shí)在是大錯(cuò)特錯(cuò)。在資本時(shí)代，只要有10%擁有數(shù)萬億現(xiàn)金的接盤者，就足以支撐高房?jī)r(jià)，但此時(shí)的房?jī)r(jià)只是資產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)，而非剛性需求與消費(fèi)者需求的內(nèi)在需求。有人接盤并不是市場(chǎng)的理性反映，想想美國(guó)次貸危機(jī)的狀況吧，在低利率與金融衍生品的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格可以偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)大漲特漲，直到美國(guó)的金融體系瑞也無法支撐。
如果我們認(rèn)可貧富差距是理性的，就會(huì)認(rèn)可房地產(chǎn)不存在泡沫這一結(jié)論：中央政府何必對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，市場(chǎng)價(jià)格就就明了一切；如果我們認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫加劇了貧富差距，將中國(guó)的中產(chǎn)收入階層逼向了中低收入階層，那么中央政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政府適當(dāng)其時(shí)，此時(shí)不調(diào)，更待何時(shí)？
中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控遭遇到地方政府的普遍挑戰(zhàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控不可能一蹴而就。
不僅國(guó)內(nèi)的既得利益階層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控嗤之以鼻，就是國(guó)外的大金融機(jī)構(gòu)對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫同樣模凌兩可，瑞銀近期報(bào)告指出，房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的兩個(gè)最重要因素分別是居民收入快速增長(zhǎng)和城市人口增加。自1990年以來，中國(guó)人均實(shí)際GDP年均增長(zhǎng)9.6%。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)居民家庭總戶數(shù)也從7,600萬戶增加至2.15億戶。居民收入和城市人口的快速增加也提高了人們對(duì)更大更舒適的居住條件的需求。此外，全國(guó)性——尤其在城市中心的——經(jīng)濟(jì)和商業(yè)活動(dòng)的擴(kuò)張也需要更多更好的辦公和商務(wù)樓。
從草根調(diào)研得出的結(jié)論，筆者非常明確，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，中國(guó)中端的制造業(yè)將全部覆沒，中國(guó)制造業(yè)的升級(jí)將被房地產(chǎn)泡沫徹底淹沒。面對(duì)地方政府的吶喊，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控只有前行、前行，再前行。不要被虛假的數(shù)字所左右，不要被資本市場(chǎng)的既得利益者所掌控，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要有未來的三十年前景，房地產(chǎn)健康發(fā)展是非過不可的大關(guān)。
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