山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，對(duì)于一直炙手可熱的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，這個(gè)2011年才剛剛過(guò)了一個(gè)季度，但是風(fēng)向似乎已經(jīng)在悄悄變化。 過(guò)去多年，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車(chē)頭，不僅受地方政府器重，也是受到各方投資者的青睞，商品房風(fēng)頭無(wú)兩。 但是今年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)有了天壤之別，一方面，以“限貸———限購(gòu)———限價(jià)”為主的系列調(diào)控依然毫無(wú)放松，房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，并且日漸細(xì)化，大有不達(dá)目標(biāo)決不罷休的態(tài)勢(shì)。另一方面，隨著2011年1000萬(wàn)套、今后五年3600萬(wàn)套保障房的入市，房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入保障性住房和商品房的雙軌制，商品房的市場(chǎng)空間將被大幅擠壓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)將明顯下降已經(jīng)是毫無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)。 在新的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)嗅出行業(yè)變化的味道，不少房企積極順應(yīng)市場(chǎng)變化，投身相對(duì)微利的保障性住房建設(shè)，有的房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)園等泛地產(chǎn)領(lǐng)域，積極開(kāi)拓新的市場(chǎng)空間。 而此前備受市民追捧的住宅投資，在新的市場(chǎng)環(huán)境下投資空間也已經(jīng)縮小。在南都與新浪樂(lè)居的調(diào)查中，有五成多的網(wǎng)友認(rèn)為，房地產(chǎn)最具投資回報(bào)價(jià)值的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，有四成的網(wǎng)友認(rèn)為今年或?qū)⒊蔀闃鞘械淖兙种辍?/span> 樓市變奏曲，似乎才剛剛吹響。 政策之變 調(diào)控從“宏觀調(diào)控”轉(zhuǎn)向“精確制導(dǎo)” 核心提示 調(diào)控思路上，樓市調(diào)控也已經(jīng)逐步走出了“就房?jī)r(jià)調(diào)控房?jī)r(jià)”的短視做法，而是通過(guò)加大保障性住房的供應(yīng)，加大土地供應(yīng)，抑制投機(jī)，收緊信貸、加息等收縮流動(dòng)性的綜合調(diào)控手段。 3月29日，距離國(guó)務(wù)院要求的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)公布時(shí)限僅剩兩日大限，一線城市齊趕“末班車(chē)”：廣州漲幅控制目標(biāo)約11%內(nèi)，深圳漲幅約10%內(nèi)，上海漲幅不超過(guò)8%，北京甚至明確要求新建住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降，截至昨日，已公布目標(biāo)的城市達(dá)43個(gè)。從“限貸———限購(gòu)———限價(jià)”，樓市調(diào)控政策層出不窮，“沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)”。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，這已經(jīng)是樓市調(diào)控的新階段，目前樓市的調(diào)控已經(jīng)從“一刀切”的宏觀調(diào)控，轉(zhuǎn)向各地有針對(duì)性的“精確制導(dǎo)”。 在過(guò)去的樓市黃金十年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了，“8·31大限”、“國(guó)八條”、“90/70”，“9·27”新政”等一系列調(diào)控政策，這些政策的出臺(tái)基本上對(duì)所有城市都要求“一刀切”，不時(shí)有“一人感冒，全家吃藥”的批評(píng)聲音傳出。 而去年底以來(lái)，在新國(guó)十條等新一輪調(diào)控出臺(tái)后，各地開(kāi)始根據(jù)樓市的特點(diǎn)，做出有針對(duì)性的調(diào)控。如限購(gòu)令，目前全國(guó)已有40多個(gè)城市推出，3月18日出臺(tái)限購(gòu)令的佛山成為廣東第一個(gè)限購(gòu)的地級(jí)市，而浙江省永康縣則成為全國(guó)第一個(gè)出臺(tái)“限購(gòu)令”的縣級(jí)市。另外，在今年1月，上海與重慶還分別啟動(dòng)了房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。 樓市采用差別化的精確調(diào)控，其核心就是啟動(dòng)了地方政府問(wèn)責(zé)制。根據(jù)相關(guān)通知，將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，將直至追究責(zé)任。 而樓市調(diào)控逐步走入微觀，對(duì)于房企來(lái)講，就是傳遞了明確的信號(hào)，“此輪調(diào)控中央不達(dá)目標(biāo)不會(huì)罷休”。保利地產(chǎn)就認(rèn)為，“本輪調(diào)控的周期取決于調(diào)控效果，系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響”。 專(zhuān)家觀點(diǎn)政府總有招斷發(fā)展商“口糧” 住建部政策研究中心主任陳淮：地方政府有的是招兒，開(kāi)發(fā)商要漲價(jià)，我總有斷你口糧的辦法。 制度 從市場(chǎng)化主導(dǎo)回歸“雙軌制” 核心提示 數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)保障性住房建設(shè)僅100多萬(wàn)套，2009年為330萬(wàn)套，2010年達(dá)到580萬(wàn)套，而據(jù)發(fā)改委最新計(jì)劃，2011年-2015年將共建3600萬(wàn)套，達(dá)到商品房與保障房雙軌并行。 “未來(lái)5年中國(guó)將建3600萬(wàn)套保障房”，在3月初由國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)人宣布的這一刺眼的數(shù)據(jù)讓很多業(yè)內(nèi)人士都不敢相信，而大多數(shù)老百姓也不明白這對(duì)自己將意味著什么。而實(shí)際上，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的計(jì)劃，未來(lái)5年，保障房覆蓋率將達(dá)到20%，中低收入階層獲得政策性住房的可能性大幅上升。 自從1998年中國(guó)開(kāi)始叫停福利分房后，房地產(chǎn)拉開(kāi)了市場(chǎng)化大幕。在隨后十年，房?jī)r(jià)瘋漲，不少中低收入的“夾心層”既未能享受“雙困戶”標(biāo)準(zhǔn)，又買(mǎi)不起商品房，因此，二次房改呼聲漸起。 從2008年的“131號(hào)文”開(kāi)始保障房建設(shè)每年都在成倍地增長(zhǎng)，由2008年的100多萬(wàn)套，增加到2010年的580萬(wàn)套，未來(lái)5年還將建設(shè)3600萬(wàn)套。 雖然各方對(duì)于這么大量的保障房建設(shè)速度有些懷疑，但是沒(méi)有人會(huì)懷疑政府“加快發(fā)展保障房與商品房‘雙軌制’的模式”的決心。央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在的調(diào)整不是一個(gè)短期調(diào)整，而僅是住房制度改革的一個(gè)開(kāi)始。而據(jù)了解，住建部正調(diào)研和起草《住房保障法》，未來(lái)住房保障力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。 而開(kāi)發(fā)商，也已經(jīng)紛紛審視“3600萬(wàn)套”對(duì)于所帶來(lái)的影響。在雙軌制的背景下，萬(wàn)科、保利等開(kāi)發(fā)商均表示調(diào)整開(kāi)發(fā)策略，將以快速周轉(zhuǎn)的方式主動(dòng)適用市場(chǎng)。不少大開(kāi)發(fā)商更是表示將參與保障性住房建設(shè)。 專(zhuān)家觀點(diǎn)商品化和保障房并存就是“雙軌制” 央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵：住房分配不能完全依靠市場(chǎng)，需要由市場(chǎng)和政府雙軌并行，推出商品化和保障性并存住房制度，也就是雙軌制。 同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙卓文(博客)：這一次政策轉(zhuǎn)變快，未來(lái)保障房建設(shè)規(guī)模超大。今年，保障房和商品房的供應(yīng)量將達(dá)到1：1，商品房市場(chǎng)的價(jià)格上升預(yù)期將降溫。 定位 支柱還是非支柱，房地產(chǎn)去“神”化 ◎ 核心提示 目前中國(guó)正在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，而扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中“一家獨(dú)大”局面，則是一個(gè)很關(guān)鍵問(wèn)題。在十二五規(guī)劃中，房地產(chǎn)的民生性被重新提高到一個(gè)全新的高度。 回顧十多年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)多次起到關(guān)鍵作用。1998年，為應(yīng)對(duì)東南亞金融危機(jī)，中國(guó)啟動(dòng)住房貨幣化改革，房地產(chǎn)的定位是“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。 在2003年公布的18號(hào)文件明確將房地產(chǎn)業(yè)定位為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。2008年，中國(guó)為擺脫世界金融危機(jī)的影響，更把房地產(chǎn)業(yè)送上“神壇”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松(博客)說(shuō)，“在這期間，房地產(chǎn)的‘支柱地位’實(shí)質(zhì)上被強(qiáng)化，正是房地產(chǎn)投資的反彈才促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇”。 由于房地產(chǎn)對(duì)于G D P有著神奇作用，地方政府更患上“房地產(chǎn)依賴癥”。統(tǒng)計(jì)部數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)土地出讓金2.7萬(wàn)億元，占財(cái)政收入比重高達(dá)33.75%。這也使地方政府不愿對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行真正的打壓，導(dǎo)致不少調(diào)控措施到了地方就變成“空調(diào)”。 但是，在“新國(guó)十條”，在第一條就開(kāi)宗明義地指出“住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題”，巴曙松指出，未來(lái)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要主題將會(huì)是結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)功能也將從屬于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，這意味著房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)功能將被弱化。 專(zhuān)家觀點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)將逐步回歸民生屬性 中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容(博客)：未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝另外一個(gè)以民生為主導(dǎo)的方向發(fā)展。隨著十二五規(guī)劃綱要的出臺(tái)，政府繼續(xù)調(diào)控樓市，政策倒向保障性民生工程，加大保障性安居工程建設(shè)力度成為重中之重，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步回歸民生屬性。 市場(chǎng)之變 開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)：開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)身做“泛地產(chǎn)” ◎ 核心提示 商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)、保障性住房……經(jīng)過(guò)10多年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展之后，面對(duì)已經(jīng)變化的市場(chǎng)環(huán)境，各大開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)紛紛另辟蹊徑，尋找新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 在3月29日，合生創(chuàng)展宣布構(gòu)建“全系地產(chǎn)”，除了住宅和商業(yè)地產(chǎn)的核心板塊外，未來(lái)將發(fā)展國(guó)際級(jí)酒店和自營(yíng)部分酒店地產(chǎn)、高爾夫與旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)以及養(yǎng)老地產(chǎn)等六大業(yè)務(wù)板塊。 而此前多年專(zhuān)注住宅的萬(wàn)科在近兩年不僅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，并且還表示將進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。保利地產(chǎn)已經(jīng)將手延伸至商業(yè)地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)，未來(lái)也將發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。 知名地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士謝逸楓表示，這些龍頭房企紛紛開(kāi)拓新的產(chǎn)品領(lǐng)域，主要與市場(chǎng)環(huán)境變化有關(guān)，由于住宅市場(chǎng)受到了明顯的調(diào)控，不少投資者開(kāi)始把眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)領(lǐng)域，也吸引了開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。 除了其他商業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域外，保障性住房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)也是開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍的重要市場(chǎng)之一。萬(wàn)科、保利、恒 大、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、龍湖、中天城投等房企紛紛積極投身保障性住房建設(shè)。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光表示，未來(lái)保障性住房開(kāi)發(fā)將成為首創(chuàng)置業(yè)最重要的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略方向之一。3月14日，恒 大副主席兼總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就表示，為配合政府的樓市政策，恒 大將與政府合作于一線城市興建保障性住房。 可以想象，房企巨頭專(zhuān)注住宅或者商業(yè)就可以獲得高額回報(bào)以及快速發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，為了保持市場(chǎng)規(guī)模以及發(fā)展速度，各大房企不得不在住宅、商業(yè)、保障性住房、旅游地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域全面出擊。但是由于不少房企在這些新領(lǐng)域都缺乏經(jīng)驗(yàn)，并且隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的提升，房企的利潤(rùn)將明顯受到制約。 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)毛利率或回25%的歷史平均水平 摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄：未來(lái)十年地產(chǎn)暴利時(shí)代或終結(jié)。有機(jī)構(gòu)研究的報(bào)告就指出，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將趨于下降，未來(lái)可能回落到25%左右的歷史平均水平。 采寫(xiě)：南都記者 邱銳泉 實(shí)習(xí)生 段久惠 成交量 廣州連續(xù)5周環(huán)比下跌 ◎ 核心提示 數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，繼3月14日至20日周成交跌破千套大關(guān)后，3月21日至3月27日廣州全市一手房成交量繼續(xù)維持在900套的水平，全市成交903套，連續(xù)5周環(huán)比下跌。 2010年被業(yè)界稱(chēng)為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控年，可到了2011年，人們才發(fā)現(xiàn)，其實(shí)沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。強(qiáng)勢(shì)政策的連番累積、打壓加上“國(guó)八條”的威懾力度，廣州一手樓成交量開(kāi)始連續(xù)五周“跌跌不休”。 中原地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理黃韜認(rèn)為，這屬于調(diào)控后的正常反應(yīng)，一方面政策出臺(tái)后市場(chǎng)會(huì)陷入觀望，另一方面，限購(gòu)令確實(shí)導(dǎo)致很多買(mǎi)家無(wú)法出手，“成交量連續(xù)下跌正說(shuō)明政策發(fā)揮作用了。” 盡管目前尚無(wú)開(kāi)發(fā)商大規(guī)模降價(jià)的情況出現(xiàn)，但記者采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，在成交量連續(xù)下跌的情況下，部分開(kāi)發(fā)商明顯有了出貨壓力，有些樓盤(pán)趁著政策還不明朗，加緊推貨或者推出特別優(yōu)惠吸引購(gòu)房者。 監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，近期廣州開(kāi)盤(pán)推新貨的項(xiàng)目以大品牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目為主，“在樓市不穩(wěn)定，市場(chǎng)不是很活躍時(shí)，大品牌開(kāi)發(fā)商憑借自身的品牌優(yōu)勢(shì)和良好的口碑，對(duì)購(gòu)房者更加具有吸引力，同時(shí)大品牌更強(qiáng)的保值增值能力，也是吸引點(diǎn)之一?！?/span> 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易降價(jià) 成交將繼續(xù)下跌 中原地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理黃韜：成交量下跌的情況會(huì)繼續(xù)，至少會(huì)持續(xù)三到六個(gè)月，除非樓價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。從去年的調(diào)控情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在資金不是很危險(xiǎn)的時(shí)候，不會(huì)輕意降價(jià)，沒(méi)有降價(jià)舉動(dòng)，這種成交下跌的頹勢(shì)就會(huì)一直繼續(xù)。 房?jī)r(jià) 有無(wú)拐點(diǎn)，意見(jiàn)分歧最大 ◎ 核心提示 有業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)樓價(jià)是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，主要得看政策的持續(xù)性，如果一直到年底都不放松，下調(diào)將會(huì)很有可能。 樓市調(diào)控總是直指房?jī)r(jià)而去，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的結(jié)果，卻是最最讓人看不清楚。 過(guò)去幾輪調(diào)控，其威力總是率先在成交量方面顯現(xiàn)，成交價(jià)格卻未能如人意地有所反應(yīng)，最終甚至是以“量跌價(jià)升”告終，這次是否真的有所不同？數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年3月21日至3月27日，廣州全市一手住宅成交均價(jià)11534元/平米，環(huán)比下跌3.23%，在連續(xù)兩周環(huán)比上漲后出現(xiàn)回落，不過(guò)該均價(jià)相比2月28日至3月6日的10512元/平方米的2011年最低點(diǎn)還有一段距離。 在政策調(diào)控、開(kāi)發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、保障房加大供給等新的市場(chǎng)環(huán)境之下，未來(lái)房?jī)r(jià)又將出現(xiàn)怎樣的變化？它是否會(huì)如很多人愿，出現(xiàn)拐點(diǎn)呢？在這個(gè)問(wèn)題上，來(lái)自業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)明顯有著不小的分歧。 經(jīng)緯行研究中心高級(jí)主任曾英杰認(rèn)為，未來(lái)樓價(jià)是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，主要得看政策的持續(xù)性，“如果一直到年底都不放松，下調(diào)將會(huì)很有可能?！绷硪环矫妫€要看“五一”的市場(chǎng)表現(xiàn)，作為今年的首波推貨潮，如果“五一”期間市場(chǎng)平淡，開(kāi)發(fā)商就必須在八九十月集中推貨，第二波推貨高峰就必然要降價(jià)了。從目前市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的資金壓力不是很緊張。 滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰則預(yù)測(cè)，今年三季度房?jī)r(jià)會(huì)見(jiàn)頂回落，一手降價(jià)后二手會(huì)受影響下調(diào)。但從現(xiàn)在到8月份，樓價(jià)可能還會(huì)緩慢上漲，8、9月份再開(kāi)始回落，樓價(jià)估計(jì)會(huì)比頂點(diǎn)時(shí)出現(xiàn)10%至12%的降幅?！艾F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商還可以將去年的利潤(rùn)作為現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源，除非銀行一直收緊貸款，開(kāi)發(fā)商到8、9月份可能會(huì)有資金的壓力?！?/span> 但在開(kāi)發(fā)商方面，對(duì)于政府調(diào)控的目標(biāo)和未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)卻有不同看法。嘉達(dá)地產(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān)龐春榮認(rèn)為，樓價(jià)根本不會(huì)有所謂的拐點(diǎn)，“政府是要通過(guò)行政手段來(lái)壓住上漲的勢(shì)頭，調(diào)控的目標(biāo)是樓價(jià)漲幅不超過(guò)10%?！饼嫶簶s認(rèn)為，壓住上漲的勢(shì)頭，說(shuō)到底價(jià)格還是要升的。 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)廣州還是以控制房?jī)r(jià)增幅為基調(diào) 佳潤(rùn)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)黃劼：對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期業(yè)界也有一些討論，現(xiàn)在普遍認(rèn)為目前的政策環(huán)境會(huì)持續(xù)一年半左右，限購(gòu)對(duì)于投資型物業(yè)和成交量有影響。撇開(kāi)政策面來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)理想，大環(huán)境也比較好，樓市基本動(dòng)力仍然存在，加上廣州受益于城市化進(jìn)程，占據(jù)了相當(dāng)多的教育、醫(yī)療、文化等資源優(yōu)勢(shì)，樓市利好因素多，所以現(xiàn)在說(shuō)未來(lái)樓價(jià)要跌多少，對(duì)于廣州中心城區(qū)來(lái)說(shuō)過(guò)于悲觀了，還是以控制房?jī)r(jià)增幅為基調(diào)。 網(wǎng)調(diào) 四成網(wǎng)民認(rèn)為樓市將“變臉”五成認(rèn)為住宅最佳投資期已過(guò) 針對(duì)當(dāng)下的樓市調(diào)整現(xiàn)狀，本報(bào)近日聯(lián)合新浪樂(lè)居開(kāi)展了一項(xiàng)名為“2011樓市變局，你看到了嗎？”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，截至30日晚，調(diào)查結(jié)果顯示，43 .1%的網(wǎng)友認(rèn)為今年的樓市調(diào)控“力度非常之大，調(diào)控政策明顯強(qiáng)過(guò)過(guò)往幾年”，37.6%的網(wǎng)友認(rèn)為今年或?qū)⒊蔀闃鞘械淖兙种辏硗?，有過(guò)半數(shù)的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)最具投資回報(bào)價(jià)值的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。 從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出，多數(shù)網(wǎng)友對(duì)于今年的調(diào)控政策有著“不一樣”的感受，有50%的網(wǎng)友表示，今年的調(diào)控政策影響了他的買(mǎi)房計(jì)劃。有 54.1%的剛需買(mǎi)家表示今年將先觀望一段再出手，有38.8%的投資型買(mǎi)家表示，要先觀望，下半年再出手，另有32.9%的投資型買(mǎi)家表示會(huì)停止房產(chǎn)投資。有62.5%的網(wǎng)友表示，目前的形勢(shì)讓他買(mǎi)房投資的計(jì)劃受到了影響。 隨著利率提高，房產(chǎn)稅開(kāi)征的一系列政策影響，對(duì)于未來(lái)房產(chǎn)投資的回報(bào)率，有52 .9%的網(wǎng)友認(rèn)為，房地產(chǎn)最具投資回報(bào)價(jià)值的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，25.9%的網(wǎng)友認(rèn)為房產(chǎn)投資的回報(bào)率還行，表示滿意，另有31 .2%的網(wǎng)友對(duì)房產(chǎn)投資回報(bào)率表示不滿意，認(rèn)為它過(guò)低。 一、調(diào)控政策加劇，你覺(jué)得2011年會(huì)是樓市的變局之年嗎？ A、是 37.6% B、不確定 35.3% C、應(yīng)該不會(huì) 27.1% 二、作為剛需型買(mǎi)家，2011年我選擇： A、先觀望一陣再出手 54.1% B、盡早出手 23.5% C、拿不定主意，正在猶豫 22.4% 三、作為投資型買(mǎi)家，2011年選擇： A、先觀望，下半年再說(shuō) 38.8% B、停止房產(chǎn)投資 32.9% C、繼續(xù)進(jìn)行房產(chǎn)投資 28.2% 四、隨著貸款利率及稅費(fèi)的提高，你覺(jué)得未來(lái)買(mǎi)房的投資回報(bào)率會(huì)怎樣？ A、最具投資回報(bào)價(jià)值的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去 52.9% B、投資回報(bào)率還行，滿意 25.9% C、投資回報(bào)率已越來(lái)越低，不滿意21.2% 心態(tài)之變 開(kāi)發(fā)商 調(diào)低未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)期 ◎核心提示 在3月下旬“萬(wàn)保招金”及部分港股地產(chǎn)公司披露的2010年年報(bào)中，一線房企一改去年迅猛增長(zhǎng)的狂熱———調(diào)低增長(zhǎng)預(yù)期、謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲(chǔ)備、適度增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為各大房企今年的主要選擇。 “從2009年10月份到2010年10月份，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速很高，不出現(xiàn)調(diào)整都很難！”近日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松做客中山大學(xué)一論壇時(shí)大膽預(yù)言，不到一個(gè)星期預(yù)言靈驗(yàn)。萬(wàn)科在最新公布的年報(bào)中表示，2011年公司將繼續(xù)貫徹“不囤地、不捂盤(pán)”的快速周轉(zhuǎn)策略，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率，現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)工面積1329萬(wàn)平方米，比2010年增加6%。而2010年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積1248萬(wàn)平方米，相比年初計(jì)劃的855萬(wàn)平方米增長(zhǎng)46%。 金地集團(tuán)今年新開(kāi)工量同比則出現(xiàn)下滑。2011年，金地主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共46個(gè)，計(jì)劃新開(kāi)工面積283.88萬(wàn)平方米、計(jì)劃竣工面積220.54 萬(wàn)平方米。而2010年，金地新開(kāi)工面積為379.56萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)168.11%；竣工面積146.54萬(wàn)平方米，同比增加46.71%。 龍湖地產(chǎn)則表示，2011年公司計(jì)劃在目前在售的30個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，另推出16個(gè)新項(xiàng)目，全年銷(xiāo)售目標(biāo)為400億元，比2010年合同銷(xiāo)售額增長(zhǎng)20%。2010年，龍湖地產(chǎn)合同銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)81.5%。 記者采訪發(fā)現(xiàn)，除了大型房企顯露出對(duì)未來(lái)預(yù)期的調(diào)整，很多中小型房企對(duì)于未來(lái)的預(yù)期也已有所轉(zhuǎn)變?！伴_(kāi)發(fā)商一直是看好住宅市場(chǎng)的，但是國(guó)家調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，而且沒(méi)有松動(dòng)的跡象，最近幾年的住宅市場(chǎng)肯定不會(huì)很好?！奔芜_(dá)地產(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān)龐春榮坦言，以前來(lái)說(shuō)，地價(jià)漲，房?jī)r(jià)也跟著漲，現(xiàn)在看來(lái)不可能一直持續(xù)這樣下去，地價(jià)還在漲，未來(lái)房?jī)r(jià)未必能一直那樣升。龐春榮介紹，就像萬(wàn)科早幾年開(kāi)始做商業(yè)一樣，很多自身規(guī)模不大的開(kāi)發(fā)商也早轉(zhuǎn)做商業(yè)了，它們拿地競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)大企業(yè)，像萬(wàn)科那樣快速流轉(zhuǎn)沒(méi)法享受土地增值，長(zhǎng)期下去困難多，規(guī)模不大的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)做商業(yè)，可以享受土地增值的長(zhǎng)期收益。 曾英杰預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商調(diào)低增長(zhǎng)的周期將會(huì)是一至兩年時(shí)間。“限購(gòu)令開(kāi)始時(shí)，很多人的預(yù)期是半年或會(huì)取消，現(xiàn)在看來(lái)，限購(gòu)令的態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)今年減少開(kāi)工量，明年的供應(yīng)量就會(huì)相應(yīng)減少，后年或會(huì)再次上調(diào)預(yù)期?！?/span> 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)減少開(kāi)工量應(yīng)對(duì)調(diào)控是很自然的方式 經(jīng)緯行研究中心高級(jí)主任曾英杰：今年的政策環(huán)境比去年差很多，珠三角一些省會(huì)城市受到限購(gòu)令的影響，成交下降，開(kāi)發(fā)商調(diào)低預(yù)期，減少開(kāi)工量是自然的應(yīng)對(duì)方式，因?yàn)槟壳吧唐贩看媪看?，如果開(kāi)發(fā)商仍保持這么大的現(xiàn)金流，壓力就會(huì)很大。 購(gòu)房者 跌者增多買(mǎi)房趨理性 ◎核心提示 隨著調(diào)控深入市民心態(tài)變化明顯，網(wǎng)調(diào)顯示：2011年1月份，認(rèn)為2011年廣州房?jī)r(jià)將下降的市民比例只有32%，而到了2月份，央行再次加息后，看跌廣州房?jī)r(jià)的市民則快速上升至43%。廣州新“國(guó)八條”細(xì)則出臺(tái)后，3月份網(wǎng)調(diào)看跌房?jī)r(jià)的高達(dá)58.1%。 某網(wǎng)針對(duì)新政后市民對(duì)樓價(jià)的預(yù)期進(jìn)行了跟蹤調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在2011年1月份的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示(截至1月17日)，認(rèn)為2011年廣州房?jī)r(jià)將下降的市民比例只有32%，該比例低于當(dāng)時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)將上漲的人數(shù)。2月份，央行再次加息后，看跌廣州房?jī)r(jià)的市民則快速上升至43%。廣州新“國(guó)八條”細(xì)則曝光后，已有近5000人投票表達(dá)對(duì)新政內(nèi)容的看法，看跌廣州房?jī)r(jià)的網(wǎng)友比例已經(jīng)急劇上升，統(tǒng)計(jì)顯示，有58%的網(wǎng)友認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)將“持續(xù)走低”，19%的網(wǎng)友認(rèn)為最近幾個(gè)月房?jī)r(jià)將走低，僅有20%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)將不受調(diào)控影響，認(rèn)為廣州房?jī)r(jià)將下跌的比例已經(jīng)超過(guò)5成，高達(dá)58.1%，近一個(gè)月以來(lái)，看跌廣州房?jī)r(jià)的比例已經(jīng)急升了26個(gè)百分點(diǎn)。 除了對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)變化的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，記者采訪發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控力度的加劇，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行、購(gòu)房成本高企的現(xiàn)實(shí)之下，老百姓的購(gòu)房心態(tài)也悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。 “當(dāng)年我炒股的時(shí)候，人家說(shuō)現(xiàn)在不能買(mǎi)了，連掃地阿姨都炒股了，那股市已到頭了，我沒(méi)信，被套了。樓市雖說(shuō)不是股市，但現(xiàn)在誰(shuí)有錢(qián)了都想到要買(mǎi)房，我覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)高了?！币呀?jīng)有兩套物業(yè)的徐小姐對(duì)于買(mǎi)房一事很理性，她借用自己股市被套的例子來(lái)向周?chē)藗鞑バ牡?，她表現(xiàn)，除非是特別有錢(qián)的人，需要通過(guò)購(gòu)房來(lái)抵抗通脹外，普通工薪階層并沒(méi)有必要去追著當(dāng)房奴，“未來(lái)房?jī)r(jià)漲多少不好說(shuō)，房租不高，利息又重，老想著買(mǎi)房會(huì)影響生活質(zhì)量。” 類(lèi)似徐小姐這樣正在轉(zhuǎn)變觀念的市民并不少。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，很多市民在滿足剛性需求之后，手上擁有一套投資物業(yè)，再購(gòu)房投資的意愿明顯降低， “我2008年的時(shí)候在中大聽(tīng)過(guò)一場(chǎng)講座，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，買(mǎi)房投資還可持續(xù)20年，20年之后最好別買(mǎi)房子，我當(dāng)時(shí)還不明白，覺(jué)得不可思議，現(xiàn)在越來(lái)越覺(jué)得有道理。”張先生這樣分析，20年后我們國(guó)家的人口紅利期已過(guò)，城市化進(jìn)程也基本結(jié)束，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)將趨于平穩(wěn)。 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)持續(xù)的政策調(diào)控動(dòng)搖購(gòu)房者心理 中地行專(zhuān)家：對(duì)于購(gòu)房者而言，持續(xù)的心理預(yù)期干擾，將使其保持觀望，對(duì)于政策手段是否已經(jīng)出盡的猜疑，將在極大程度上動(dòng)搖消費(fèi)者購(gòu)房心理，從而達(dá)到防止市場(chǎng)對(duì)政策過(guò)快消化、延長(zhǎng)調(diào)控效果有效期的目的。在保障房、房產(chǎn)稅等措施出臺(tái)還待時(shí)日的情況下，能否控制這種心理，將成為中央隱形的制勝法寶。 投資客 住宅回報(bào)率降低風(fēng)險(xiǎn)加大 ◎ 核心提示 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化的最大影響，就是大部分的住宅產(chǎn)品將脫離投資品的屬性，而是回歸住宅的屬性。房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)空間將明顯受到制約，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。 “如果我將來(lái)手上還有錢(qián)，我也不準(zhǔn)備再買(mǎi)房了?！毙煨〗憬o記者算了一筆賬，2003年初，她花23萬(wàn)在海珠區(qū)客村立交附近買(mǎi)了一套70多方的兩居室，拿來(lái)放租，每個(gè)月收租金1500塊錢(qián)，出租回報(bào)率高達(dá)7.8%，同樣的房子，她現(xiàn)在再買(mǎi)得花85萬(wàn)，但每個(gè)月的租金也只是漲到了2200元，出租回報(bào)率反而下降到了3.1%。 徐小姐說(shuō)，以前買(mǎi)的房子現(xiàn)在翻了三倍多，不僅投資回報(bào)率高，投資成本也小，風(fēng)險(xiǎn)也小很多，現(xiàn)在的房子動(dòng)不動(dòng)就上百萬(wàn)，放租又不值錢(qián)，如果要月供的話搞不好還要虧本。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多市民會(huì)有著徐小姐一樣的困惑，在國(guó)家強(qiáng)勢(shì)調(diào)控的壓力之下，房?jī)r(jià)還能漲多少？在目前低租金、高利率之下，買(mǎi)房到底還有多大的投資價(jià)值？ 另外，大規(guī)模的保障性住房的推出，也將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。北京科技大學(xué)教授趙曉(博客)就說(shuō)過(guò)，“再過(guò)10年，中國(guó)肯定不缺房子”。趙曉認(rèn)為，在政府加大力度建設(shè)保障性住房，以及中低價(jià)位商品房的同時(shí)，中低檔房產(chǎn)的投資價(jià)值將明顯降低，“只有少量的好房子才有投資價(jià)值”。 經(jīng)緯行研究中心高級(jí)主任曾英杰認(rèn)為，由于市民投資渠道有限，金融市場(chǎng)收益率低，風(fēng)險(xiǎn)高，對(duì)投資者的要求高，房地產(chǎn)投資受推崇一方面是因?yàn)橥浀膲毫Γ硪环矫娣績(jī)r(jià)穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)未變，盡管目前房地產(chǎn)投資的收益率是在下降，但它仍是重要的投資渠道。 不過(guò)，周峰也承認(rèn)，最近幾年房產(chǎn)投資的回報(bào)率肯定是降低了。滿堂紅研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年、2006年，二手住宅的出租回報(bào)率在4 .7%至4.8%，而2010年，廣州二手住宅的出租回報(bào)率僅在3.2%左右，“現(xiàn)在很多投資客將目光轉(zhuǎn)向房產(chǎn)升值上?！蓖瑫r(shí)，房產(chǎn)投資的成本確實(shí)提高了，現(xiàn)在真正能投資得起房產(chǎn)的人，必須有雄厚的資金，而且經(jīng)驗(yàn)要求也高了很多。 “但目前房產(chǎn)投資市場(chǎng)仍在健康的范圍之內(nèi)，根據(jù)我自己的判斷，目前市場(chǎng)的泡沫并不多。”周峰介紹，他所在的中介行對(duì)每單二手房成交的情況都進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，了解買(mǎi)家買(mǎi)樓是用于自住還是投資，“業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)來(lái)看，如果房產(chǎn)投資、投機(jī)的比例超過(guò)30%，市場(chǎng)就開(kāi)始進(jìn)入了泡沫的臨界點(diǎn)，但目前這個(gè)比例在 20%至23%左右，2007年這個(gè)比例達(dá)到了33%，2008年才緊接著出現(xiàn)了低谷?！?/span> 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)房地產(chǎn)投資回報(bào)率肯定降低了 滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰：未來(lái)房產(chǎn)投資的價(jià)值肯定會(huì)有，關(guān)鍵問(wèn)題在于還有多大，在通脹問(wèn)題未完全解決的情況下，房?jī)r(jià)在未來(lái)仍會(huì)有輕微上漲，在不同城市不同板塊，有些物業(yè)的需求量仍很大。不過(guò)總體上看，最近幾年房產(chǎn)投資的回報(bào)率肯定是降低了。
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山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，對(duì)于一直炙手可熱的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，這個(gè)2011年才剛剛過(guò)了一個(gè)季度，但是風(fēng)向似乎已經(jīng)在悄悄變化。
過(guò)去多年，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車(chē)頭，不僅受地方政府器重，也是受到各方投資者的青睞，商品房風(fēng)頭無(wú)兩。
但是今年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)有了天壤之別，一方面，以“限貸———限購(gòu)———限價(jià)”為主的系列調(diào)控依然毫無(wú)放松，房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，并且日漸細(xì)化，大有不達(dá)目標(biāo)決不罷休的態(tài)勢(shì)。另一方面，隨著2011年1000萬(wàn)套、今后五年3600萬(wàn)套保障房的入市，房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入保障性住房和商品房的雙軌制，商品房的市場(chǎng)空間將被大幅擠壓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)將明顯下降已經(jīng)是毫無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)。
在新的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)嗅出行業(yè)變化的味道，不少房企積極順應(yīng)市場(chǎng)變化，投身相對(duì)微利的保障性住房建設(shè)，有的房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)園等泛地產(chǎn)領(lǐng)域，積極開(kāi)拓新的市場(chǎng)空間。
而此前備受市民追捧的住宅投資，在新的市場(chǎng)環(huán)境下投資空間也已經(jīng)縮小。在南都與新浪樂(lè)居的調(diào)查中，有五成多的網(wǎng)友認(rèn)為，房地產(chǎn)最具投資回報(bào)價(jià)值的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，有四成的網(wǎng)友認(rèn)為今年或?qū)⒊蔀闃鞘械淖兙种辍?/span>
樓市變奏曲，似乎才剛剛吹響。
政策之變
調(diào)控從“宏觀調(diào)控”轉(zhuǎn)向“精確制導(dǎo)”
核心提示
調(diào)控思路上，樓市調(diào)控也已經(jīng)逐步走出了“就房?jī)r(jià)調(diào)控房?jī)r(jià)”的短視做法，而是通過(guò)加大保障性住房的供應(yīng)，加大土地供應(yīng)，抑制投機(jī)，收緊信貸、加息等收縮流動(dòng)性的綜合調(diào)控手段。
3月29日，距離國(guó)務(wù)院要求的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)公布時(shí)限僅剩兩日大限，一線城市齊趕“末班車(chē)”：廣州漲幅控制目標(biāo)約11%內(nèi)，深圳漲幅約10%內(nèi)，上海漲幅不超過(guò)8%，北京甚至明確要求新建住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降，截至昨日，已公布目標(biāo)的城市達(dá)43個(gè)。從“限貸———限購(gòu)———限價(jià)”，樓市調(diào)控政策層出不窮，“沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)”。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，這已經(jīng)是樓市調(diào)控的新階段，目前樓市的調(diào)控已經(jīng)從“一刀切”的宏觀調(diào)控，轉(zhuǎn)向各地有針對(duì)性的“精確制導(dǎo)”。
在過(guò)去的樓市黃金十年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了，“8·31大限”、“國(guó)八條”、“90/70”，“9·27”新政”等一系列調(diào)控政策，這些政策的出臺(tái)基本上對(duì)所有城市都要求“一刀切”，不時(shí)有“一人感冒，全家吃藥”的批評(píng)聲音傳出。
而去年底以來(lái)，在新國(guó)十條等新一輪調(diào)控出臺(tái)后，各地開(kāi)始根據(jù)樓市的特點(diǎn)，做出有針對(duì)性的調(diào)控。如限購(gòu)令，目前全國(guó)已有40多個(gè)城市推出，3月18日出臺(tái)限購(gòu)令的佛山成為廣東第一個(gè)限購(gòu)的地級(jí)市，而浙江省永康縣則成為全國(guó)第一個(gè)出臺(tái)“限購(gòu)令”的縣級(jí)市。另外，在今年1月，上海與重慶還分別啟動(dòng)了房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。
樓市采用差別化的精確調(diào)控，其核心就是啟動(dòng)了地方政府問(wèn)責(zé)制。根據(jù)相關(guān)通知，將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，將直至追究責(zé)任。
而樓市調(diào)控逐步走入微觀，對(duì)于房企來(lái)講，就是傳遞了明確的信號(hào)，“此輪調(diào)控中央不達(dá)目標(biāo)不會(huì)罷休”。保利地產(chǎn)就認(rèn)為，“本輪調(diào)控的周期取決于調(diào)控效果，系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響”。
專(zhuān)家觀點(diǎn)政府總有招斷發(fā)展商“口糧”
住建部政策研究中心主任陳淮：地方政府有的是招兒，開(kāi)發(fā)商要漲價(jià)，我總有斷你口糧的辦法。
制度
從市場(chǎng)化主導(dǎo)回歸“雙軌制”
核心提示
數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)保障性住房建設(shè)僅100多萬(wàn)套，2009年為330萬(wàn)套，2010年達(dá)到580萬(wàn)套，而據(jù)發(fā)改委最新計(jì)劃，2011年-2015年將共建3600萬(wàn)套，達(dá)到商品房與保障房雙軌并行。
“未來(lái)5年中國(guó)將建3600萬(wàn)套保障房”，在3月初由國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)人宣布的這一刺眼的數(shù)據(jù)讓很多業(yè)內(nèi)人士都不敢相信，而大多數(shù)老百姓也不明白這對(duì)自己將意味著什么。而實(shí)際上，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的計(jì)劃，未來(lái)5年，保障房覆蓋率將達(dá)到20%，中低收入階層獲得政策性住房的可能性大幅上升。
自從1998年中國(guó)開(kāi)始叫停福利分房后，房地產(chǎn)拉開(kāi)了市場(chǎng)化大幕。在隨后十年，房?jī)r(jià)瘋漲，不少中低收入的“夾心層”既未能享受“雙困戶”標(biāo)準(zhǔn)，又買(mǎi)不起商品房，因此，二次房改呼聲漸起。
從2008年的“131號(hào)文”開(kāi)始保障房建設(shè)每年都在成倍地增長(zhǎng)，由2008年的100多萬(wàn)套，增加到2010年的580萬(wàn)套，未來(lái)5年還將建設(shè)3600萬(wàn)套。
雖然各方對(duì)于這么大量的保障房建設(shè)速度有些懷疑，但是沒(méi)有人會(huì)懷疑政府“加快發(fā)展保障房與商品房‘雙軌制’的模式”的決心。央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在的調(diào)整不是一個(gè)短期調(diào)整，而僅是住房制度改革的一個(gè)開(kāi)始。而據(jù)了解，住建部正調(diào)研和起草《住房保障法》，未來(lái)住房保障力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。
而開(kāi)發(fā)商，也已經(jīng)紛紛審視“3600萬(wàn)套”對(duì)于所帶來(lái)的影響。在雙軌制的背景下，萬(wàn)科、保利等開(kāi)發(fā)商均表示調(diào)整開(kāi)發(fā)策略，將以快速周轉(zhuǎn)的方式主動(dòng)適用市場(chǎng)。不少大開(kāi)發(fā)商更是表示將參與保障性住房建設(shè)。
專(zhuān)家觀點(diǎn)商品化和保障房并存就是“雙軌制”
央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵：住房分配不能完全依靠市場(chǎng)，需要由市場(chǎng)和政府雙軌并行，推出商品化和保障性并存住房制度，也就是雙軌制。
同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙卓文(博客)：這一次政策轉(zhuǎn)變快，未來(lái)保障房建設(shè)規(guī)模超大。今年，保障房和商品房的供應(yīng)量將達(dá)到1：1，商品房市場(chǎng)的價(jià)格上升預(yù)期將降溫。
定位
支柱還是非支柱，房地產(chǎn)去“神”化
◎ 核心提示
目前中國(guó)正在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，而扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中“一家獨(dú)大”局面，則是一個(gè)很關(guān)鍵問(wèn)題。在十二五規(guī)劃中，房地產(chǎn)的民生性被重新提高到一個(gè)全新的高度。
回顧十多年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)多次起到關(guān)鍵作用。1998年，為應(yīng)對(duì)東南亞金融危機(jī)，中國(guó)啟動(dòng)住房貨幣化改革，房地產(chǎn)的定位是“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。
在2003年公布的18號(hào)文件明確將房地產(chǎn)業(yè)定位為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。2008年，中國(guó)為擺脫世界金融危機(jī)的影響，更把房地產(chǎn)業(yè)送上“神壇”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松(博客)說(shuō)，“在這期間，房地產(chǎn)的‘支柱地位’實(shí)質(zhì)上被強(qiáng)化，正是房地產(chǎn)投資的反彈才促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇”。
由于房地產(chǎn)對(duì)于G D P有著神奇作用，地方政府更患上“房地產(chǎn)依賴癥”。統(tǒng)計(jì)部數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)土地出讓金2.7萬(wàn)億元，占財(cái)政收入比重高達(dá)33.75%。這也使地方政府不愿對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行真正的打壓，導(dǎo)致不少調(diào)控措施到了地方就變成“空調(diào)”。
但是，在“新國(guó)十條”，在第一條就開(kāi)宗明義地指出“住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題”，巴曙松指出，未來(lái)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要主題將會(huì)是結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)功能也將從屬于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，這意味著房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)功能將被弱化。
專(zhuān)家觀點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)將逐步回歸民生屬性
中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容(博客)：未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝另外一個(gè)以民生為主導(dǎo)的方向發(fā)展。隨著十二五規(guī)劃綱要的出臺(tái)，政府繼續(xù)調(diào)控樓市，政策倒向保障性民生工程，加大保障性安居工程建設(shè)力度成為重中之重，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步回歸民生屬性。
市場(chǎng)之變
開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)：開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)身做“泛地產(chǎn)”
◎ 核心提示
商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)、保障性住房……經(jīng)過(guò)10多年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展之后，面對(duì)已經(jīng)變化的市場(chǎng)環(huán)境，各大開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)紛紛另辟蹊徑，尋找新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
在3月29日，合生創(chuàng)展宣布構(gòu)建“全系地產(chǎn)”，除了住宅和商業(yè)地產(chǎn)的核心板塊外，未來(lái)將發(fā)展國(guó)際級(jí)酒店和自營(yíng)部分酒店地產(chǎn)、高爾夫與旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)以及養(yǎng)老地產(chǎn)等六大業(yè)務(wù)板塊。
而此前多年專(zhuān)注住宅的萬(wàn)科在近兩年不僅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，并且還表示將進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。保利地產(chǎn)已經(jīng)將手延伸至商業(yè)地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)，未來(lái)也將發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。
知名地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士謝逸楓表示，這些龍頭房企紛紛開(kāi)拓新的產(chǎn)品領(lǐng)域，主要與市場(chǎng)環(huán)境變化有關(guān)，由于住宅市場(chǎng)受到了明顯的調(diào)控，不少投資者開(kāi)始把眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)領(lǐng)域，也吸引了開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。
除了其他商業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域外，保障性住房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)也是開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍的重要市場(chǎng)之一。萬(wàn)科、保利、恒 大、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、龍湖、中天城投等房企紛紛積極投身保障性住房建設(shè)。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光表示，未來(lái)保障性住房開(kāi)發(fā)將成為首創(chuàng)置業(yè)最重要的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略方向之一。3月14日，恒 大副主席兼總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就表示，為配合政府的樓市政策，恒 大將與政府合作于一線城市興建保障性住房。
可以想象，房企巨頭專(zhuān)注住宅或者商業(yè)就可以獲得高額回報(bào)以及快速發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，為了保持市場(chǎng)規(guī)模以及發(fā)展速度，各大房企不得不在住宅、商業(yè)、保障性住房、旅游地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域全面出擊。但是由于不少房企在這些新領(lǐng)域都缺乏經(jīng)驗(yàn)，并且隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的提升，房企的利潤(rùn)將明顯受到制約。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)毛利率或回25%的歷史平均水平
摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄：未來(lái)十年地產(chǎn)暴利時(shí)代或終結(jié)。有機(jī)構(gòu)研究的報(bào)告就指出，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將趨于下降，未來(lái)可能回落到25%左右的歷史平均水平。
采寫(xiě)：南都記者 邱銳泉 實(shí)習(xí)生 段久惠
成交量
廣州連續(xù)5周環(huán)比下跌
◎ 核心提示
數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，繼3月14日至20日周成交跌破千套大關(guān)后，3月21日至3月27日廣州全市一手房成交量繼續(xù)維持在900套的水平，全市成交903套，連續(xù)5周環(huán)比下跌。
2010年被業(yè)界稱(chēng)為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控年，可到了2011年，人們才發(fā)現(xiàn)，其實(shí)沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。強(qiáng)勢(shì)政策的連番累積、打壓加上“國(guó)八條”的威懾力度，廣州一手樓成交量開(kāi)始連續(xù)五周“跌跌不休”。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理黃韜認(rèn)為，這屬于調(diào)控后的正常反應(yīng)，一方面政策出臺(tái)后市場(chǎng)會(huì)陷入觀望，另一方面，限購(gòu)令確實(shí)導(dǎo)致很多買(mǎi)家無(wú)法出手，“成交量連續(xù)下跌正說(shuō)明政策發(fā)揮作用了。”
盡管目前尚無(wú)開(kāi)發(fā)商大規(guī)模降價(jià)的情況出現(xiàn)，但記者采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，在成交量連續(xù)下跌的情況下，部分開(kāi)發(fā)商明顯有了出貨壓力，有些樓盤(pán)趁著政策還不明朗，加緊推貨或者推出特別優(yōu)惠吸引購(gòu)房者。
監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，近期廣州開(kāi)盤(pán)推新貨的項(xiàng)目以大品牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目為主，“在樓市不穩(wěn)定，市場(chǎng)不是很活躍時(shí)，大品牌開(kāi)發(fā)商憑借自身的品牌優(yōu)勢(shì)和良好的口碑，對(duì)購(gòu)房者更加具有吸引力，同時(shí)大品牌更強(qiáng)的保值增值能力，也是吸引點(diǎn)之一?！?/span>
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易降價(jià) 成交將繼續(xù)下跌
中原地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理黃韜：成交量下跌的情況會(huì)繼續(xù)，至少會(huì)持續(xù)三到六個(gè)月，除非樓價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。從去年的調(diào)控情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在資金不是很危險(xiǎn)的時(shí)候，不會(huì)輕意降價(jià)，沒(méi)有降價(jià)舉動(dòng)，這種成交下跌的頹勢(shì)就會(huì)一直繼續(xù)。
房?jī)r(jià)
有無(wú)拐點(diǎn)，意見(jiàn)分歧最大
◎ 核心提示
有業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)樓價(jià)是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，主要得看政策的持續(xù)性，如果一直到年底都不放松，下調(diào)將會(huì)很有可能。
樓市調(diào)控總是直指房?jī)r(jià)而去，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的結(jié)果，卻是最最讓人看不清楚。
過(guò)去幾輪調(diào)控，其威力總是率先在成交量方面顯現(xiàn)，成交價(jià)格卻未能如人意地有所反應(yīng)，最終甚至是以“量跌價(jià)升”告終，這次是否真的有所不同？數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年3月21日至3月27日，廣州全市一手住宅成交均價(jià)11534元/平米，環(huán)比下跌3.23%，在連續(xù)兩周環(huán)比上漲后出現(xiàn)回落，不過(guò)該均價(jià)相比2月28日至3月6日的10512元/平方米的2011年最低點(diǎn)還有一段距離。
在政策調(diào)控、開(kāi)發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、保障房加大供給等新的市場(chǎng)環(huán)境之下，未來(lái)房?jī)r(jià)又將出現(xiàn)怎樣的變化？它是否會(huì)如很多人愿，出現(xiàn)拐點(diǎn)呢？在這個(gè)問(wèn)題上，來(lái)自業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)明顯有著不小的分歧。
經(jīng)緯行研究中心高級(jí)主任曾英杰認(rèn)為，未來(lái)樓價(jià)是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，主要得看政策的持續(xù)性，“如果一直到年底都不放松，下調(diào)將會(huì)很有可能?！绷硪环矫妫€要看“五一”的市場(chǎng)表現(xiàn)，作為今年的首波推貨潮，如果“五一”期間市場(chǎng)平淡，開(kāi)發(fā)商就必須在八九十月集中推貨，第二波推貨高峰就必然要降價(jià)了。從目前市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的資金壓力不是很緊張。
滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰則預(yù)測(cè)，今年三季度房?jī)r(jià)會(huì)見(jiàn)頂回落，一手降價(jià)后二手會(huì)受影響下調(diào)。但從現(xiàn)在到8月份，樓價(jià)可能還會(huì)緩慢上漲，8、9月份再開(kāi)始回落，樓價(jià)估計(jì)會(huì)比頂點(diǎn)時(shí)出現(xiàn)10%至12%的降幅?！艾F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商還可以將去年的利潤(rùn)作為現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源，除非銀行一直收緊貸款，開(kāi)發(fā)商到8、9月份可能會(huì)有資金的壓力?！?/span>
但在開(kāi)發(fā)商方面，對(duì)于政府調(diào)控的目標(biāo)和未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)卻有不同看法。嘉達(dá)地產(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān)龐春榮認(rèn)為，樓價(jià)根本不會(huì)有所謂的拐點(diǎn)，“政府是要通過(guò)行政手段來(lái)壓住上漲的勢(shì)頭，調(diào)控的目標(biāo)是樓價(jià)漲幅不超過(guò)10%?！饼嫶簶s認(rèn)為，壓住上漲的勢(shì)頭，說(shuō)到底價(jià)格還是要升的。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)廣州還是以控制房?jī)r(jià)增幅為基調(diào)
佳潤(rùn)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)黃劼：對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期業(yè)界也有一些討論，現(xiàn)在普遍認(rèn)為目前的政策環(huán)境會(huì)持續(xù)一年半左右，限購(gòu)對(duì)于投資型物業(yè)和成交量有影響。撇開(kāi)政策面來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)理想，大環(huán)境也比較好，樓市基本動(dòng)力仍然存在，加上廣州受益于城市化進(jìn)程，占據(jù)了相當(dāng)多的教育、醫(yī)療、文化等資源優(yōu)勢(shì)，樓市利好因素多，所以現(xiàn)在說(shuō)未來(lái)樓價(jià)要跌多少，對(duì)于廣州中心城區(qū)來(lái)說(shuō)過(guò)于悲觀了，還是以控制房?jī)r(jià)增幅為基調(diào)。
網(wǎng)調(diào)
四成網(wǎng)民認(rèn)為樓市將“變臉”五成認(rèn)為住宅最佳投資期已過(guò)
針對(duì)當(dāng)下的樓市調(diào)整現(xiàn)狀，本報(bào)近日聯(lián)合新浪樂(lè)居開(kāi)展了一項(xiàng)名為“2011樓市變局，你看到了嗎？”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，截至30日晚，調(diào)查結(jié)果顯示，43 .1%的網(wǎng)友認(rèn)為今年的樓市調(diào)控“力度非常之大，調(diào)控政策明顯強(qiáng)過(guò)過(guò)往幾年”，37.6%的網(wǎng)友認(rèn)為今年或?qū)⒊蔀闃鞘械淖兙种辏硗?，有過(guò)半數(shù)的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)最具投資回報(bào)價(jià)值的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。
從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出，多數(shù)網(wǎng)友對(duì)于今年的調(diào)控政策有著“不一樣”的感受，有50%的網(wǎng)友表示，今年的調(diào)控政策影響了他的買(mǎi)房計(jì)劃。有 54.1%的剛需買(mǎi)家表示今年將先觀望一段再出手，有38.8%的投資型買(mǎi)家表示，要先觀望，下半年再出手，另有32.9%的投資型買(mǎi)家表示會(huì)停止房產(chǎn)投資。有62.5%的網(wǎng)友表示，目前的形勢(shì)讓他買(mǎi)房投資的計(jì)劃受到了影響。
隨著利率提高，房產(chǎn)稅開(kāi)征的一系列政策影響，對(duì)于未來(lái)房產(chǎn)投資的回報(bào)率，有52 .9%的網(wǎng)友認(rèn)為，房地產(chǎn)最具投資回報(bào)價(jià)值的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，25.9%的網(wǎng)友認(rèn)為房產(chǎn)投資的回報(bào)率還行，表示滿意，另有31 .2%的網(wǎng)友對(duì)房產(chǎn)投資回報(bào)率表示不滿意，認(rèn)為它過(guò)低。
一、調(diào)控政策加劇，你覺(jué)得2011年會(huì)是樓市的變局之年嗎？
A、是 37.6%
B、不確定 35.3%
C、應(yīng)該不會(huì) 27.1%
二、作為剛需型買(mǎi)家，2011年我選擇：
A、先觀望一陣再出手 54.1%
B、盡早出手 23.5%
C、拿不定主意，正在猶豫 22.4%
三、作為投資型買(mǎi)家，2011年選擇：
A、先觀望，下半年再說(shuō) 38.8%
B、停止房產(chǎn)投資 32.9%
C、繼續(xù)進(jìn)行房產(chǎn)投資 28.2%
四、隨著貸款利率及稅費(fèi)的提高，你覺(jué)得未來(lái)買(mǎi)房的投資回報(bào)率會(huì)怎樣？
A、最具投資回報(bào)價(jià)值的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去 52.9%
B、投資回報(bào)率還行，滿意 25.9%
C、投資回報(bào)率已越來(lái)越低，不滿意21.2%
心態(tài)之變
開(kāi)發(fā)商
調(diào)低未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)期
◎核心提示
在3月下旬“萬(wàn)保招金”及部分港股地產(chǎn)公司披露的2010年年報(bào)中，一線房企一改去年迅猛增長(zhǎng)的狂熱———調(diào)低增長(zhǎng)預(yù)期、謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲(chǔ)備、適度增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為各大房企今年的主要選擇。
“從2009年10月份到2010年10月份，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速很高，不出現(xiàn)調(diào)整都很難！”近日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松做客中山大學(xué)一論壇時(shí)大膽預(yù)言，不到一個(gè)星期預(yù)言靈驗(yàn)。萬(wàn)科在最新公布的年報(bào)中表示，2011年公司將繼續(xù)貫徹“不囤地、不捂盤(pán)”的快速周轉(zhuǎn)策略，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率，現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)工面積1329萬(wàn)平方米，比2010年增加6%。而2010年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積1248萬(wàn)平方米，相比年初計(jì)劃的855萬(wàn)平方米增長(zhǎng)46%。
金地集團(tuán)今年新開(kāi)工量同比則出現(xiàn)下滑。2011年，金地主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共46個(gè)，計(jì)劃新開(kāi)工面積283.88萬(wàn)平方米、計(jì)劃竣工面積220.54 萬(wàn)平方米。而2010年，金地新開(kāi)工面積為379.56萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)168.11%；竣工面積146.54萬(wàn)平方米，同比增加46.71%。
龍湖地產(chǎn)則表示，2011年公司計(jì)劃在目前在售的30個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，另推出16個(gè)新項(xiàng)目，全年銷(xiāo)售目標(biāo)為400億元，比2010年合同銷(xiāo)售額增長(zhǎng)20%。2010年，龍湖地產(chǎn)合同銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)81.5%。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，除了大型房企顯露出對(duì)未來(lái)預(yù)期的調(diào)整，很多中小型房企對(duì)于未來(lái)的預(yù)期也已有所轉(zhuǎn)變?！伴_(kāi)發(fā)商一直是看好住宅市場(chǎng)的，但是國(guó)家調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，而且沒(méi)有松動(dòng)的跡象，最近幾年的住宅市場(chǎng)肯定不會(huì)很好?！奔芜_(dá)地產(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān)龐春榮坦言，以前來(lái)說(shuō)，地價(jià)漲，房?jī)r(jià)也跟著漲，現(xiàn)在看來(lái)不可能一直持續(xù)這樣下去，地價(jià)還在漲，未來(lái)房?jī)r(jià)未必能一直那樣升。龐春榮介紹，就像萬(wàn)科早幾年開(kāi)始做商業(yè)一樣，很多自身規(guī)模不大的開(kāi)發(fā)商也早轉(zhuǎn)做商業(yè)了，它們拿地競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)大企業(yè)，像萬(wàn)科那樣快速流轉(zhuǎn)沒(méi)法享受土地增值，長(zhǎng)期下去困難多，規(guī)模不大的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)做商業(yè)，可以享受土地增值的長(zhǎng)期收益。
曾英杰預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商調(diào)低增長(zhǎng)的周期將會(huì)是一至兩年時(shí)間。“限購(gòu)令開(kāi)始時(shí)，很多人的預(yù)期是半年或會(huì)取消，現(xiàn)在看來(lái)，限購(gòu)令的態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)今年減少開(kāi)工量，明年的供應(yīng)量就會(huì)相應(yīng)減少，后年或會(huì)再次上調(diào)預(yù)期?！?/span>
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)減少開(kāi)工量應(yīng)對(duì)調(diào)控是很自然的方式
經(jīng)緯行研究中心高級(jí)主任曾英杰：今年的政策環(huán)境比去年差很多，珠三角一些省會(huì)城市受到限購(gòu)令的影響，成交下降，開(kāi)發(fā)商調(diào)低預(yù)期，減少開(kāi)工量是自然的應(yīng)對(duì)方式，因?yàn)槟壳吧唐贩看媪看?，如果開(kāi)發(fā)商仍保持這么大的現(xiàn)金流，壓力就會(huì)很大。
購(gòu)房者
跌者增多買(mǎi)房趨理性
◎核心提示
隨著調(diào)控深入市民心態(tài)變化明顯，網(wǎng)調(diào)顯示：2011年1月份，認(rèn)為2011年廣州房?jī)r(jià)將下降的市民比例只有32%，而到了2月份，央行再次加息后，看跌廣州房?jī)r(jià)的市民則快速上升至43%。廣州新“國(guó)八條”細(xì)則出臺(tái)后，3月份網(wǎng)調(diào)看跌房?jī)r(jià)的高達(dá)58.1%。
某網(wǎng)針對(duì)新政后市民對(duì)樓價(jià)的預(yù)期進(jìn)行了跟蹤調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在2011年1月份的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示(截至1月17日)，認(rèn)為2011年廣州房?jī)r(jià)將下降的市民比例只有32%，該比例低于當(dāng)時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)將上漲的人數(shù)。2月份，央行再次加息后，看跌廣州房?jī)r(jià)的市民則快速上升至43%。廣州新“國(guó)八條”細(xì)則曝光后，已有近5000人投票表達(dá)對(duì)新政內(nèi)容的看法，看跌廣州房?jī)r(jià)的網(wǎng)友比例已經(jīng)急劇上升，統(tǒng)計(jì)顯示，有58%的網(wǎng)友認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)將“持續(xù)走低”，19%的網(wǎng)友認(rèn)為最近幾個(gè)月房?jī)r(jià)將走低，僅有20%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)將不受調(diào)控影響，認(rèn)為廣州房?jī)r(jià)將下跌的比例已經(jīng)超過(guò)5成，高達(dá)58.1%，近一個(gè)月以來(lái)，看跌廣州房?jī)r(jià)的比例已經(jīng)急升了26個(gè)百分點(diǎn)。
除了對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)變化的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，記者采訪發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控力度的加劇，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行、購(gòu)房成本高企的現(xiàn)實(shí)之下，老百姓的購(gòu)房心態(tài)也悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。
“當(dāng)年我炒股的時(shí)候，人家說(shuō)現(xiàn)在不能買(mǎi)了，連掃地阿姨都炒股了，那股市已到頭了，我沒(méi)信，被套了。樓市雖說(shuō)不是股市，但現(xiàn)在誰(shuí)有錢(qián)了都想到要買(mǎi)房，我覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)高了?！币呀?jīng)有兩套物業(yè)的徐小姐對(duì)于買(mǎi)房一事很理性，她借用自己股市被套的例子來(lái)向周?chē)藗鞑バ牡?，她表現(xiàn)，除非是特別有錢(qián)的人，需要通過(guò)購(gòu)房來(lái)抵抗通脹外，普通工薪階層并沒(méi)有必要去追著當(dāng)房奴，“未來(lái)房?jī)r(jià)漲多少不好說(shuō)，房租不高，利息又重，老想著買(mǎi)房會(huì)影響生活質(zhì)量。”
類(lèi)似徐小姐這樣正在轉(zhuǎn)變觀念的市民并不少。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，很多市民在滿足剛性需求之后，手上擁有一套投資物業(yè)，再購(gòu)房投資的意愿明顯降低， “我2008年的時(shí)候在中大聽(tīng)過(guò)一場(chǎng)講座，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，買(mǎi)房投資還可持續(xù)20年，20年之后最好別買(mǎi)房子，我當(dāng)時(shí)還不明白，覺(jué)得不可思議，現(xiàn)在越來(lái)越覺(jué)得有道理。”張先生這樣分析，20年后我們國(guó)家的人口紅利期已過(guò)，城市化進(jìn)程也基本結(jié)束，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)將趨于平穩(wěn)。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)持續(xù)的政策調(diào)控動(dòng)搖購(gòu)房者心理
中地行專(zhuān)家：對(duì)于購(gòu)房者而言，持續(xù)的心理預(yù)期干擾，將使其保持觀望，對(duì)于政策手段是否已經(jīng)出盡的猜疑，將在極大程度上動(dòng)搖消費(fèi)者購(gòu)房心理，從而達(dá)到防止市場(chǎng)對(duì)政策過(guò)快消化、延長(zhǎng)調(diào)控效果有效期的目的。在保障房、房產(chǎn)稅等措施出臺(tái)還待時(shí)日的情況下，能否控制這種心理，將成為中央隱形的制勝法寶。
投資客
住宅回報(bào)率降低風(fēng)險(xiǎn)加大
◎ 核心提示
未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化的最大影響，就是大部分的住宅產(chǎn)品將脫離投資品的屬性，而是回歸住宅的屬性。房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)空間將明顯受到制約，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。
“如果我將來(lái)手上還有錢(qián)，我也不準(zhǔn)備再買(mǎi)房了?！毙煨〗憬o記者算了一筆賬，2003年初，她花23萬(wàn)在海珠區(qū)客村立交附近買(mǎi)了一套70多方的兩居室，拿來(lái)放租，每個(gè)月收租金1500塊錢(qián)，出租回報(bào)率高達(dá)7.8%，同樣的房子，她現(xiàn)在再買(mǎi)得花85萬(wàn)，但每個(gè)月的租金也只是漲到了2200元，出租回報(bào)率反而下降到了3.1%。
徐小姐說(shuō)，以前買(mǎi)的房子現(xiàn)在翻了三倍多，不僅投資回報(bào)率高，投資成本也小，風(fēng)險(xiǎn)也小很多，現(xiàn)在的房子動(dòng)不動(dòng)就上百萬(wàn)，放租又不值錢(qián)，如果要月供的話搞不好還要虧本。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多市民會(huì)有著徐小姐一樣的困惑，在國(guó)家強(qiáng)勢(shì)調(diào)控的壓力之下，房?jī)r(jià)還能漲多少？在目前低租金、高利率之下，買(mǎi)房到底還有多大的投資價(jià)值？
另外，大規(guī)模的保障性住房的推出，也將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。北京科技大學(xué)教授趙曉(博客)就說(shuō)過(guò)，“再過(guò)10年，中國(guó)肯定不缺房子”。趙曉認(rèn)為，在政府加大力度建設(shè)保障性住房，以及中低價(jià)位商品房的同時(shí)，中低檔房產(chǎn)的投資價(jià)值將明顯降低，“只有少量的好房子才有投資價(jià)值”。
經(jīng)緯行研究中心高級(jí)主任曾英杰認(rèn)為，由于市民投資渠道有限，金融市場(chǎng)收益率低，風(fēng)險(xiǎn)高，對(duì)投資者的要求高，房地產(chǎn)投資受推崇一方面是因?yàn)橥浀膲毫Γ硪环矫娣績(jī)r(jià)穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)未變，盡管目前房地產(chǎn)投資的收益率是在下降，但它仍是重要的投資渠道。
不過(guò)，周峰也承認(rèn)，最近幾年房產(chǎn)投資的回報(bào)率肯定是降低了。滿堂紅研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年、2006年，二手住宅的出租回報(bào)率在4 .7%至4.8%，而2010年，廣州二手住宅的出租回報(bào)率僅在3.2%左右，“現(xiàn)在很多投資客將目光轉(zhuǎn)向房產(chǎn)升值上?！蓖瑫r(shí)，房產(chǎn)投資的成本確實(shí)提高了，現(xiàn)在真正能投資得起房產(chǎn)的人，必須有雄厚的資金，而且經(jīng)驗(yàn)要求也高了很多。
“但目前房產(chǎn)投資市場(chǎng)仍在健康的范圍之內(nèi)，根據(jù)我自己的判斷，目前市場(chǎng)的泡沫并不多。”周峰介紹，他所在的中介行對(duì)每單二手房成交的情況都進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，了解買(mǎi)家買(mǎi)樓是用于自住還是投資，“業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)來(lái)看，如果房產(chǎn)投資、投機(jī)的比例超過(guò)30%，市場(chǎng)就開(kāi)始進(jìn)入了泡沫的臨界點(diǎn)，但目前這個(gè)比例在 20%至23%左右，2007年這個(gè)比例達(dá)到了33%，2008年才緊接著出現(xiàn)了低谷?！?/span>
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)房地產(chǎn)投資回報(bào)率肯定降低了
滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰：未來(lái)房產(chǎn)投資的價(jià)值肯定會(huì)有，關(guān)鍵問(wèn)題在于還有多大，在通脹問(wèn)題未完全解決的情況下，房?jī)r(jià)在未來(lái)仍會(huì)有輕微上漲，在不同城市不同板塊，有些物業(yè)的需求量仍很大。不過(guò)總體上看，最近幾年房產(chǎn)投資的回報(bào)率肯定是降低了。
喜獲0朵鮮花
慘遭0個(gè)雞蛋